Rédigé par
Maître Quentin Mugnier, avocat associé – Mermet & Associés
Bailleurs : quels recours si votre locataire ne paie plus ? Découvrez vos droits en cas de loyers impayés dans le cadre d’une procédure collective.
Un locataire placé en procédure collective ne paie plus ses loyers ? Que peut faire le bailleur ? Découvrez les recours et délais à respecter pour résilier le bail commercial et sécuriser vos créances. Le cabinet Mermet & Associés, avocat en droit des procédures collectives, vous guide.
1. Le bail se poursuit malgré la procédure collective
La mise en redressement ou liquidation judiciaire du locataire n’entraîne pas la résiliation automatique du bail commercial. Toute clause contraire est réputée non écrite. Le bail continue, sauf action du bailleur ou du mandataire.
🔎 À retenir : le bail se poursuit, mais le bailleur peut agir selon des règles strictes.
2. Avant l’ouverture de la procédure : agir rapidement
2.1 Résiliation judiciaire pour impayés
Le bailleur peut saisir le juge des référés pour demander la résiliation du bail en cas de manquement (impayés, défaut d’entretien). Il doit au préalable délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, resté infructueux pendant un mois.
2.2 Suspension des poursuites après ouverture
Une fois la procédure collective engagée, toutes les actions individuelles sont suspendues (article L622-21 du Code de commerce).
💡 Conseil d’avocat : si votre locataire accuse du retard, n’attendez pas l’ouverture de la procédure : agissez dès les premiers impayés.
3. Après l’ouverture de la procédure collective
3.1 Résiliation pour loyers postérieurs impayés
Si les loyers dus après l’ouverture ne sont pas payés dans un délai de trois mois, le bailleur peut demander la résiliation au juge-commissaire par requête (article L622-14, 2°).
3.2 Résiliation par l’administrateur judiciaire
L’administrateur ou le liquidateur peut résilier le bail à tout moment par courrier recommandé, si les locaux ne sont plus utiles à l’entreprise (article L622-14, 1°).
4. Réflexes à adopter
- Avant : envoyer un commandement de payer dès le premier impayé
- Pendant : surveiller les paiements mensuels postérieurs à l’ouverture
- Après : déclarer votre créance dans les 2 mois (article L622-24)
💡 Conseil d’avocat : une assistance juridique vous permet de sécuriser vos démarches à chaque étape.
5. Tableau récapitulatif
| Moment |
Qui agit ? |
Motif |
Procédure |
Délai |
| Avant procédure |
Bailleur |
Manquements (impayés, entretien…) |
Commandement + juge des référés |
1 mois |
| Après ouverture |
Bailleur |
Loyers postérieurs impayés |
Requête au juge-commissaire |
3 mois |
| Après ouverture |
Administrateur/liquidateur |
Inutilité ou stratégie |
Résiliation par courrier |
À tout moment |
📌 Conclusion
La gestion d’un bail commercial face à une procédure collective requiert vigilance et réactivité. Nos avocats vous assistent pour faire valoir vos droits, dans le respect des délais et procédures applicables.
🔗 Voir aussi : Droit des affaires et baux commerciaux