Rédigé par
Maître Quentin Mugnier, avocat associé – Mermet & Associés
Vous découvrez un défaut important après l’achat d’un bien immobilier, d’un véhicule ou d’un matériel professionnel ? Ce défaut rend le bien inutilisable ou compromet gravement son usage normal ? Il s’agit peut-être d’un vice caché. Le cabinet Mermet & Associés vous explique comment agir efficacement pour faire valoir vos droits.
🔎 Sommaire
1. Qu’est-ce qu’un vice caché ?
Un vice caché est un défaut grave, non apparent au moment de la vente, et antérieur à celle-ci, qui rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou en diminue très fortement la valeur (article 1641 du Code civil).
📌 Pour être reconnu, le vice doit remplir trois conditions :
- être non apparent (non détectable même avec un examen sérieux lors de l’achat) ;
- être antérieur à la vente (existant ou en germe au moment de la livraison) ;
- être suffisamment grave (empêche l’usage ou nécessite des réparations lourdes).
2. Quels types de biens sont concernés ?
La garantie des vices cachés s’applique à tous les biens vendus (véhicules, maisons, équipements, etc.), qu’ils soient neufs ou d’occasion.
💡 Exemples fréquents :
- Maison avec problème d’humidité structurel, fondations instables, toiture défectueuse ;
- Voiture avec moteur gravement endommagé ou kilométrage trafiqué ;
- Matériel professionnel non conforme ou défectueux sans que l’acheteur ait été informé.
3. Quels sont les recours de l’acheteur ?
L’acheteur peut exercer une action en garantie des vices cachés :
- Action rédhibitoire : annulation de la vente, restitution du bien et remboursement.
- Action estimatoire : réduction du prix.
- Indemnisation complémentaire : en cas de mauvaise foi du vendeur, dommages-intérêts supplémentaires (article 1645 C. civ.)
💥 Indemnisation complémentaire :
L’acquéreur victime d’un vice caché peut obtenir une indemnisation indépendamment ou en complément d’une action rédhibitoire ou estimatoire. En effet, si le vendeur connaissait le vice, il est alors considéré de mauvaise foi, car n’a pas informé l’acquéreur de son existence. Il devra alors réparer les préjudices liés à la présence du vice caché, peu importe que l’acquéreur soit ou non un professionnel.
📜 Article 1645 du Code civil : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »
💶 Exemples de dommages et intérêts complémentaires :
- Frais de relogement temporaire en cas d’habitation devenue inhabitable ;
- Coûts de réparation non couverts par la garantie estimatoire ;
- Préjudice moral lié au stress, à l’inconfort ou à la perte de jouissance.
4. Quel délai pour agir ?
La loi impose des délais stricts pour agir en garantie des vices cachés. Il est essentiel d’en avoir conscience afin de ne pas compromettre vos droits. Ces délais sont indépendants des démarches amiables, mais peuvent être interrompus par une action judiciaire, y compris en référé expertise.
5. Recours entre vendeurs successifs
Un vendeur assigné peut exercer une action récursoire contre son propre vendeur.
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Jurisprudence : Cass. 3e civ., 28 mai 2025, n° 23-18.781 : le point de départ de la prescription de l’action récursoire court à compter de l’assignation du vendeur intermédiaire.
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6. Clauses d’exclusion de garantie : que valent-elles ?
Il est fréquent que des ventes comportent des clauses d'exclusion de garantie. Leur validité dépend du statut et de la bonne foi du vendeur.
⚖️ Principe : Une clause d’exonération est valable entre particuliers si le vendeur ignorait le vice.
❌ Exception : Si le vendeur connaissait le vice, la clause est inopérante.
🏛️ Présomption professionnelle : Le vendeur professionnel est présumé connaître les vices du bien. Il ne peut s’exonérer.
📜 Exemple de clause :
"Le bien est vendu en l’état, sans garantie de vices cachés, l’acheteur en faisant son affaire personnelle."
➡️ Cette clause est écartée si le vendeur connaissait le vice ou est un professionnel.
7. La preuve du vice : expertise amiable ou judiciaire ?
En cas de doute ou de contestation, il est conseillé de faire constater le vice par un expert.
- Expertise amiable : rapide, mais sans force contraignante si contestée par l’adversaire.
- Expertise judiciaire : ordonnée par le juge, contradictoire, et dotée d’une grande valeur probante.
⚖️ Référé expertise et prescription : L’article 2241 du Code civil prévoit que toute demande en justice, y compris en référé, interrompt le délai de prescription. Cela permet de sécuriser les délais même si le fond n’est pas encore tranché.
8. Pourquoi être assisté d’un avocat ?
Un avocat vous aide à :
- Qualifier juridiquement le défaut ;
- Respecter les délais (prescription, référé...) ;
- Organiser une expertise ou agir en justice ;
- Négocier une issue amiable ou engager la procédure adéquate.
💡 Conseil d’avocat : Avant tout achat immobilier ou technique, pensez à vous faire accompagner par un professionnel (expert bâtiment, technicien, etc.). Cela permet souvent d’éviter des litiges lourds ou d’identifier un vice dissimulé.
9. FAQ – Vos questions fréquentes
💬 Combien coûte une expertise judiciaire ?
Le coût dépend de la complexité du litige. Comptez en général entre 3 000 € et 6 000 €, à avancer par le demandeur, sauf prise en charge par une assurance protection juridique.
💬 Puis-je agir même si la garantie constructeur est expirée ?
Oui. La garantie légale des vices cachés est indépendante de toute garantie commerciale et peut s’appliquer jusqu’à 20 ans après la vente si le vice est découvert récemment.
💬 Une clause d’exclusion entre particuliers est-elle toujours valable ?
Elle peut être invoquée, sauf si le vendeur est de mauvaise foi. Si l’acheteur prouve que le vendeur connaissait le vice, la clause d’exonération est écartée.
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📌 Conclusion
Le vice caché peut avoir des conséquences importantes. Pour défendre vos droits efficacement, faites-vous accompagner par un avocat expérimenté. En cas de doute, le référé expertise permet de réagir rapidement tout en suspendant la prescription.
✅ À retenir :
- Le vice caché est un défaut grave, antérieur à la vente et non visible à l’achat.
- Trois types d’actions sont possibles : rédhibitoire (annulation), estimatoire (réduction du prix), et indemnisation complémentaire en cas de mauvaise foi du vendeur.
- L’expertise judiciaire est fortement recommandée en cas de désaccord.
- Le référé expertise interrompt la prescription.