Rédigé par
Maître Quentin Mugnier, avocat associé – Mermet & Associés
Entretien du bien, réparations, garantie de jouissance paisible : la loi protège le locataire, même face aux sinistres d’origine extérieure ou en copropriété. Mais la protection va-t-elle jusqu’à une véritable obligation de résultat du bailleur ?
L’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 19 juin 2025 (n° 23-18.853, FS-B) apporte des précisions majeures sur ce que le bailleur ne peut pas éluder.
🔎 Sommaire
1. Entretien, délivrance et jouissance paisible : un socle légal impératif
Le bailleur doit délivrer au locataire un bien en bon état d’usage et de réparations, et l’entretenir tout au long du bail.
Les articles 1719 et 1720 du Code civil lui imposent une obligation d'entretien et de délivrance pour garantir une jouissance paisible au locataire, sans que des clauses contractuelles puissent en réduire la portée.
Ce socle est d’ordre public : aucune clause de non-recours, ni exonération, ni aménagement ne peut limiter la responsabilité du bailleur sur ces points essentiels.
2. Désordres et copropriété : une obligation d’intervention renforcée
L’arrêt du 19 juin 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-18.853, FS-B) rappelle que, même si le désordre affectant le local (ex : infiltration d’eau, plafond effondré) provient des parties communes d’un immeuble en copropriété, le bailleur reste tenu d’agir : il doit effectuer ou faire effectuer les réparations, ou avancer au locataire les fonds nécessaires.
Diligenter le syndic ou multiplier les démarches ne suffit pas : seule la force majeure caractérisée peut le libérer de son obligation d’intervention.
⚖️ En pratique :
- Un sinistre touche un plafond privatif ? Dès l’alerte du locataire, le bailleur doit agir ou avancer les sommes pour la remise en état.
- Les parties communes en copropriété n’exonèrent pas le bailleur à l’égard du locataire.
- Seule la force majeure justifie une exonération.
3. Indemnisation du locataire : la rigueur de la jurisprudence
Que se passe-t-il si le bailleur tarde à agir ?
La Cour de cassation juge qu’à partir du moment où il a été informé du désordre, le bailleur doit indemniser intégralement le locataire de son préjudice de jouissance, et ce jusqu’à la cessation du trouble, sauf force majeure.
Dès lors, peut-on parler d’une véritable obligation de résultat ? Si le résultat attendu (usage paisible, local en état) n’est pas obtenu, le bailleur reste responsable, même sans faute, et ne peut s’exonérer que dans les cas strictement limités par la loi.
📚 En résumé :
- L’indemnisation couvre la privation de jouissance, la perte d’exploitation commerciale, ou toute conséquence du trouble.
- Seule la force majeure (ex : catastrophe naturelle reconnue) peut exonérer le bailleur.
Pourquoi consulter un avocat ?
Face à un désordre dans un bien loué, l’intervention d’un avocat présente de nombreux avantages :
– Diagnostic précis : il vous aide à qualifier juridiquement le trouble, à distinguer les obligations du bailleur et à apprécier si la force majeure est opposable.
– Stratégie : il oriente sur la meilleure démarche (mise en demeure, expertise, négociation ou action judiciaire).
– Sécurisation : il évite les pièges (rétention de loyers risquée, renonciation, prescription).
– Chiffrage du préjudice : il vous accompagne pour obtenir une indemnisation intégrale.
– Dialogue ou contentieux : il défend vos intérêts face au bailleur, au syndic ou à l’assurance.
Consulter un avocat, c’est se donner toutes les chances d’obtenir réparation et de préserver ses droits.
FAQ – Vos questions fréquentes
💬 Le bailleur peut-il s’exonérer si le désordre provient des parties communes ?
Non. Même en présence d’un sinistre issu des parties communes, le bailleur doit agir, diligenter les réparations ou avancer les fonds nécessaires. Seule la force majeure peut le décharger.
💬 Le bailleur doit-il toujours indemniser le locataire en cas de désordre ?
Oui, dès qu’il a été informé du désordre, et tant qu’il n’est pas résolu, l’indemnisation du locataire doit être intégrale, sauf force majeure.
💬 Le locataire peut-il retenir les loyers en cas de trouble de jouissance ?
En principe non : il doit continuer à régler les loyers, sauf décision de justice ou accord écrit du bailleur. En revanche, il peut demander une réduction de loyer ou une indemnisation si le trouble est avéré et non réparé.
💬 Le bailleur est-il responsable si le trouble est causé par un tiers ou un autre occupant ?
Oui, le bailleur reste tenu envers son locataire, sauf cas de force majeure. Il pourra ensuite exercer un recours contre le responsable, mais cela ne limite pas les droits du locataire.
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📌 Conclusion
L’obligation du bailleur d’entretenir le bien et de garantir la jouissance paisible est d’ordre public : le locataire bénéficie d’une protection forte, que rien ne peut affaiblir par contrat. L’arrêt du 19 juin 2025 souligne une exigence de résultat implicite : sauf force majeure, la responsabilité du bailleur est engagée, même pour un trouble émanant de la copropriété. En pratique, toute tentative d’exclusion ou de limitation des droits du locataire est vouée à l’échec.
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À retenir :
- Entretien, délivrance, jouissance paisible : des obligations indérogeables du bailleur.
- En copropriété, le bailleur doit toujours intervenir vis-à-vis du locataire.
- L’indemnisation du locataire est intégrale dès l’information du désordre.
- Toute limitation contractuelle est inopposable.
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Réf. : Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, FS-B
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